🏦💵👹 Ипотека в Польше дорожает. Посмотрели, как банки меняли условия за последние 45 дней

За 45 дней (с 12 сентября по 27 октября 2026 года) польский рынок ипотечного кредитования столкнулся с ощутимым ростом ставок. Основным драйвером негативной динамики стал банк BNP Paribas, где фиксированная ставка взлетела сразу на 1,55 п.п. — с 5,85% до 7,40% (в варианте с выполнением условий банка). В остальных банках рост оказался умереннее — от +0,07 до +0,38 п.п. Главным трендом стал переход с WIBOR на POLSTR.

👉 Разобраться в происходящем на кредитном рынке "Злотому дзику" помог финансовый эксперт и руководитель команды консультантов в компании Phinance Роман Воронов.

* Анализ охватывает ипотечные кредиты на покупку недвижимости с первичным взносом от 20% (LTV ≤ 80%).

🟡 Фиксированная ставка (на 5 лет) с условиями

🔸BNP Paribas показал агрессивный рост с 5,85% до 7,40% (+1,55 п.п.) за три этапа повышений (8.10, 16.10, 22.10).
🔸mBank поднял ставку с 6,49% до 6,87% (+0,38 п.п.).
🔸Erste — рост с 6,66% до 6,91% (+0,25 п.п.) для действующих клиентов и с 7,26% до 7,51% (+0,25 п.п.) для новых клиентов.
🔸Millennium и Pekao: скорректировали условия незначительно — до 6,30% (+0,14 п.п.) и 6,56% (+0,07 п.п.) соответственно.

🟡 Плавающая ставка (маржа для новых кредитов)

🔸BNP Paribas подкрутил маржу с 1,55% до 2,40% (+0,85 п.п.).
🔸Erste добавил +0,25 п.п. к марже при техническом переходе на индекс POLSTR.
🔸Самую низкую маржу на рынке сейчас предлагают PKO BP (1,65%) и mBank (1,96%).

🟡 Массовый уход от WIBOR в пользу POLSTR

К концу октября 2026 года шесть крупнейших банков перевели новые ипотечные кредиты на индекс POLSTR 1M Stopa Składana.

🔸PKO BP — с 3 сентября.
🔸Erste — с 26 сентября.
🔸Pekao и Millennium — с 1 октября.
🔸VeloBank — с 5 октября.
🔸mBank — с 7 октября.

👉 Индекс POLSTR 1M (3,53%) в среднем на 0,4 п.п. ниже, чем WIBOR 3M (3,91%). Переводя клиентов на POLSTR, некоторые банки (Erste, Millennium) частично компенсировали эту разницу небольшим повышением собственной маржи, однако итоговая плавающая ставка для заемщиков все равно снизилась на 0,12–0,36 п.п.

* Ранее подписанные кредитные договоры на базе WIBOR сохраняют свои условия. Переход на POLSTR происходит только при оформлении нового кредита или рефинансировании. Единственными банками, которые продолжают выдачу на WIBOR, остаются BNP Paribas и Alior (переходит на POLSTR с 16 декабря).

🟡 Почему растут ставки

Ключевая ставка Нацбанка Польши остается на уровне 3,75%, однако рост сентябрьской инфляции CPI до 4,0% г/г усилил «ястребиные» настроения в Совете по денежно-кредитной политике, из-за чего рынок начал закладывать возможное повышение ставок. Фиксированные ставки банков следуют за рынком процентных свопов (IRS).

На фоне скорого закрытия программ на WIBOR (до 15–30 декабря) банки, такие как BNP Paribas, превентивно поднимают ставки, чтобы сдержать входящий поток заявок.

🟡 Для наглядности мы сделали симуляцию ипотечного кредита на 500 тысяч злотых на 30 лет.

🔸В BNP Paribas (фикс. ставка 7,40% против 5,85%). Ежемесячный платёж: +512 zł в месяц (рос с 2 950 zł до 3 462 zł). Переплата по процентам за 30 лет: +184,4 тыс. zł.
🔸В mBank (фикс. ставка 6,87% против 6,49%). Ежемесячный платёж: +126 zł в месяц. Переплата по процентам: +45,3 тыс. zł.
🔸В Pekao (фикс. ставка 6,56% против 6,49%). Ежемесячный платёж: +23 zł в месяц. Переплата по процентам: +8,3 тыс. zł.

👉 Повышение ставок не только увеличивает месячный платеж, но и понижает кредитоспособность клиентов. Каждые +0,25 п.п. к ипотечной ставке уменьшают размер доступного кредита примерно на 2,5–3%.

🔸BNP Paribas: доступная сумма кредита упала на 14,8% (−74 тыс. злотых). Клиент, который 12 сентября мог рассчитывать на 500 000 злотых, 27 октября получит одобрение только на 426 000 злотых.
🔸mBank: кредитоспособность снизилась на 3,8% (−19,2 тыс. злотых).
🔸Millennium: падение составило всего 1,5% (−7,3 тыс. zł).

* По состоянию на 3 ноября 2026 года процентные ставки в некоторых банках немного откатились назад: Millennium с 6,30% до 6,08%, Erste с 6,71% до 6,51%.

#банки #ипотека